صفحه اصلی / مقالات / املاک و مسکن / آن روی سکه؛ پیامدهای منفی رونق بازار مسکن کانادا

آن روی سکه؛ پیامدهای منفی رونق بازار مسکن کانادا

bahman-azimi-gif

 

برای مقاله این هفته، مطلبی درباره پیامدهای افزایش نرخ بهره را انتخاب کرده ام که امیدوارم مورد توجه خوانندگان عزیز قرار بگیرد.

***

پایین بودن بی سابقه نرخ بهره، باعث شده وام های مسکن قابل دسترس باشند و قیمت مسکن روز به روز بالاتر برود. اما با افزایش قریب الوقوع نرخ بهره، سرانجام خوبی برای بسیاری از صاحبخانه ها، پیش بینی نمی شود.

در دوران رکود اقتصادی، فراز و نشیب بازار سهام و پایین بودن بازده حساب های پس انداز، این سرمایه گذاری در بازار مسکن بود که باعث ثروتمندتر شدن کانادایی ها شد.

قیمت خانه، کم و بیش دنباله روی نرخ تورم بود که در سال های 2008  تا 2015 حدود 1.5 درصد اعلام شد. اما در طول همان مدت، قیمت مسکن در شهرهای مختلف کانادا سالانه  5 تا 7 درصد افزایش یافت. قیمت مسکن در کلانشهر ونکوور طی یک دهه، دو برابر شد، در حالی که قیمت مسکن در تورنتو از سال 2004 به این سو، دو برابر افزایش یافته است. قیمت مسکن در شهرهایی مانند یورکتون،  ساسکاتون، برندون و تاندر بی نیز به میزان قابل توجهی افزایش پیدا کرده است.

افزایش قیمت خانه، حداقل روی کاغذ، مردم را ثروتمندتر می کند، اما در عین حال وضعیت مالی کسانی که برای خرید خانه بیش از وسع خود وام گرفته اند را نیز تهدید می کند. در حالی که اکثر کانادایی ها می توانند از عهده پرداخت اقساط ماهانه برآیند، ولی متاسفانه تعداد کسانی که به دلیل بالا بودن میزان بدهی، با فشار مالی مضاعف روبرو خواهند شد، به سرعت رو به افزایش می باشد. به گفته کارشناسان بانک مرکزی کانادا، درصد خانوارهای بدهکاری که حداقل 2.3 برابر درآمد ناخالص خود بدهکار می باشند، از قبل از بحران مالی به این سو دو برابر شده است.

این گروه به شدت مقروض، شامل 720 هزار خانوار کانادایی است که تقریبا برابر با کل خانوارهای ساکن مانیتوبا و ساسکاچوان می باشد. در برخی موارد، وام های مسکن بالا، آنها را از نظر مالی در وضعیت پرخطر یا بدون حاشیه امن، قرار داده است. بررسی های اخیری که توسط کارشناسان Manulife  انجام شده است، نشان می دهد که یک چهارم از مردم کمتر از هزار دلار برای موارد اضطراری پس انداز دارند، که بر اساس کلیه استانداردهای مالی، ناکافی محسوب می شود.

خطوط اعتباری (credit lines)  و مبلغ بدهی روی کارت های اعتباری از سال 2008 به این سو افزایش یافته، زیرا برخی خانواده ها برای تامین مخارج روزانه خود مجبور به استفاده از وام و اعتبار می باشند.

در درازمدت، بالا بودن اقساط وام مسکن می تواند  پس انداز بازنشستگی را تهدید کرده و مردم را وادار کند که مدت طولانی تری به کار کردن ادامه بدهند و با درآمد و استاندارد زندگی پایین تری بازنشسته بشوند. پدران و مادران ممکن است نتوانند برای تامین هزینه تحصیلات دانشگاهی فرزندان شان، پس انداز کنند و دانشجویان مجبور می شوند بیشتر و بیشتر زیر بار وام های دانشجویی بروند.

علیرغم همه اینها، متقاعد کردن بسیاری از کانادایی ها مبنی بر اینکه خرید خانه به قیمت بالاتر از وسع و توانایی مالی می تواند به سلامت و ثبات مالی آنها صدمه بزند، دشوار می باشد. موشه میلوسکی، استاد رشته امور مالی در دانشکده بیزنس Shulich  دانشگاه تورنتو، می گوید: طی 5 سال گذشته، هیچ کاری به اندازه سرمایه گذاری در بازار مسکن برای مردم بازده نداشت.

اما با نگاه دقیق به وضعیت مالی صاحبخانه های کانادایی می توان دریافت که آنها بابت ثروتی که از محل ملک و املاک به دست آورده اند، هزینه گزافی می پردازند. پایین بودن نرخ بهره طی چند سال گذشته، علیرغم ثابت ماندن میزان درآمد، سبب افزایش قیمت خانه شده است. این بدین معنی است که خریداران خانه، بخش بیشتری از چک حقوق خود را برای بازپرداخت اقساط وام و سایر هزینه های مربوط به مسکن، اختصاص می دهند.

مردم برای خرید اولین خانه خود مجبورند از خیر انجام بسیاری کارهای دیگر از جمله صرف غذا در رستوران، سفر و خرید بگذرند. پروفسور میلوسکی در ادامه می افزاید: به هرکجا نگاه کنید می بینید که مردم به دلیل وامی که دریافت کرده اند، چه چیزهایی را قربانی می کنند.

در کوتاه مدت، بزرگترین خطری که دریافت کنندگان وام های سنگین با آن روبرو هستند این است که نتوانند خود را با افزایش قریب الوقوع نرخ بهره (که اواسط نوامبر با افزایش نرخ بهره وام مسکن آغاز شد) هماهنگ کنند. حتی یک افزایش متوسط در نرخ بهره ، می تواند خانواده ها را به محدود کردن هزینه های مصرفی که اقتصاد را در سال های اخیر به حرکت درآورده، وادار کند.

شرکت اعتباری TransUnion در گزارش اخیر خود، اعلام کرد که در صورت افزایش 0.25 درصدی نرخ بهره، 718 هزار فرد مقروض با مشکلات جدی روبرو خواهند شد. یک میلیون نفر نیز در صورت افزایش 1 درصدی نرخ بهره دچار مشکل خواهند شد.

کسانی که وضعیت اقتصاد کانادا را دنبال می کنند، از بانک مرکزی گرفته تا آژانس هایی که اوراق قرضه جهانی را رتبه بندی می کنند، در مورد اثرات افزایش میزان بدهی های مربوط به وام مسکن، ابراز نگرانی کرده اند. واقعیت این است که  بسیاری از صاحبخانه ها که از روند رو به افزایش قیمت مسکن هیجان زده و خوشحال شده اند، ریسک ها و خطرات را نادیده گرفته اند.

جدول زیر، نشاندهنده افزایش متوسط قیمت مسکن در شهرهای عمده کانادا در فاصله سال های 2008 تا 2015 می باشد:

RANK* MARKET AVG. PRICE 2008 AVG. PRICE 2015
1 Greater Toronto $379,943 $622,046
2 Thunder Bay (Ont.) $132,470 $215,922
3 Yorkton (Sask.) $104,693 $168,415
4 Swift Current (Sask.) $133,743 $213,722
5 Hamilton-Burlington $280,790 $442,493
6 SE Saskatchewan $156,931 $246,922
7 Newfoundland & Labrador $178,477 $275,579
8 Greater Vancouver $593,767 $902,801
9 Oakville-Milton $452,714 $685,431
10 Portage La Prairie (Man.) $116,666 $173,236
11 Brandon (Man.) $154,946 $224,535
12 The Battlefords (Sask.) $148,179 $211,750

Source: Canadian Real Estate Association / *Out of 98 local markets / Ranked by percentage change

 

با افزایش قیمت ها در بسیاری از مناطق، خرید خانه روز به روز دشوارتر می شود. در حال حاضر این  سیستم بانکی است که با ارزیابی وضعیت مالی متقاضیان در هنگام درخواست وام مسکن، تصمیم می گیرد که آیا مردم قادر به خرید هستند یا خیر.  مقایسه درآمد ناخالص با هزینه اقساط وام مسکن، مالیات بر ملک، پرداخت صورتحساب برق و گاز و هزینه های دیگر، رویکرد ساده ایست. اگر جمع این هزینه ها کمتر از 40 درصد از درآمد ناخالص شما باشد (یا 44 درصد اگر درآمد بالا و رتبه اعتباری عالی داشته باشید) و  بتوانید مبلغ لازم برای پیش پرداخت را تامین کنید، با وام شما موافقت می شود.

تعداد افرادی که قادر به پرداخت اقساط وام نیستند کم می باشد (هرچند که علائم هشدار دهنده ای در استان های متکی به اقتصاد نفتی مشاهده می شود)، ولی واقعیت این است که خانوارها حتی اگر از عهده پرداخت به موقع اقساط وام مسکن بر بیایند نیز با مشکل مالی روبرو خواهند شد.
آنها مجبورند هزینه تعمیر و نگهداری خانه و حفظ آن در وضعیت مطلوب و همچنین هزینه های اختیاری بهسازی و خرید مبلمان را نیز بپردازند. اگر هزینه مهدکودک و اتومبیل را به آن اضافه کنیم، می بینیم که برای بسیاری از خانواده ها پول کافی برای تامین مخارج زندگی و پس انداز باقی نمی ماند. بنابراین باز هم مجبور می شوند زیر بار بدهی مضاعف بروند. متاسفانه در هنگام ارزیابی فرد برای دریافت وام، به هزینه های غیر از اقساط وام توجه نمی شود. در حالی که هزینه متوسط مهدکودک 975 دلار، هزینه اتومبیل 560  دلار و مالیات بر ملک 331 دلار در ماه می باشد.

این فشارها باعث شده که 25 درصد از شرکت کنندگان در نظرسنجی Manulife  ادعا کنند که کمتر از 1 هزار دلار بابت هزینه های اضطراری پس انداز دارند. متاسفانه 25 درصد دیگر از شرکت کنندگان، حتی نمی دانستند که چقدر برای روز مبادا پس انداز دارند.

مساله اینجاست که به جز وام مسکن، میزان بدهی های مصرف کننده نیز از سال 2008 به این سو به طور چشمگیری افزایش پیدا کرده است. این نشان می دهد که مردم برای جبران کمبود درآمدی که بخش اعظم آن به هزینه های مسکن اختصاص داده شده، به وام های اعتباری متوسل شده اند.

میزان بدهی وام های شخصی در سپتامبر سال جاری در مقایسه با سپتامبر 2008، با بیش از دو برابر افزایش، از 47.1 میلیارد دلار به 97.6 میلیارد دلار رسید. در همین مدت، بدهی روی خطوط اعتباری شخصی نیز از 162.9 میلیارد دلار به 276.4 میلیارد دلار  و میزان بدهی روی کارهای اعتباری از 51.2 میلیارد دلار به 79.2 میلیارد دلار افزایش پیدا کرد.

بروس جوزف، از کارگزاران مورگیج ساکن بری- انتاریو می گوید: بسیاری از کانادایی ها برای تامین هزینه زندگی زیر بار قرض می روند. مردم با پولی که مال خودشان نیست، اقلام مورد نیازشان را می خرند.

آنی کویک، مشاور امور مالی ساکن ونکوور می گوید که 15 تا 20 درصد از موکلانش، به جز وام مسکن زیر بار بدهی های کلان رفته اند. او می گوید: مردم ادعا می کنند که به موقع صورتحساب کارت های اعتباری شان را می پردازند، ولی واقعیت این است که آنها این کار را با استفاده از پول موجود در خط اعتباری شان انجام می دهند . بنابراین باز هم مقروض باقی می مانند.

در اینکه نرخ های بهره افزایش پیدا خواهند کرد، شکی وجود ندارد. ولی زمان و میزان آن دقیقا مشخص نیست. بنابراین هر چقدر مردم مقروض تر باشند، در برابر افزایش اجتناب ناپذیر نرخ بهره، آسیب پذیرتر خواهند شد.

Seif1

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *