صفحه اصلی / مقالات / املاک و مسکن / چگونه کانادایی ها می توانند در صورت کاهش بهای مسکن ملک خود را رها کنند؟

چگونه کانادایی ها می توانند در صورت کاهش بهای مسکن ملک خود را رها کنند؟

bahman-azimi-gif

در اوایل دهه 2000 چندین عامل نادرست از جمله دادن وام مسکن های بی حساب و کتاب، در بازار مسکن آمریکا رواج داشت. روندی که سرانجام در سال 2008 به ورشکستگی ناگهانی و سقوط بسیار دردناک این بازار منجر شد. کمااینکه به ناگهان میلیون ها تن از مردم این کشور دیگر نتوانستند، از عهده پرداخت اقساط این وام ها برآیند. البته در واقع میزان بدهی آنها بیش از ارزش ملک شان شده بود. بنابراین از زیر بار پرداخت این قسط ها شانه خالی کردند. از آنجاکه در برخی از ایالت های آمریکا قانونی وجود داشت که بر اساس آن بانک ها و سایر موسسات مالی وام دهنده نمی توانستند به سبب زیان های مالی وارده ناشی از این اقدام این افراد از آنها ادعای خسارت کنند، بسیاری از وام گیرندگان به راحتی ملک و املاک مربوطه را ترک نمودند، و پی کار خویش رفتند. برخی از آنان نیز، کلیدهای این املاک را با پست برای بانک ها و موسسات مورد اشاره فرستادند.

از همان هنگام به این سو همواره پرسش های زیادی در مورد میزان توانایی و ثبات بازار مسکن کانادا مطرح شده اند. چراکه هم بهای مسکن سر به فلک کشیده، و هم صاحبان آن تا خرخره زیر بار قرض رفته اند. در این میان این مساله که آیا کانادایی ها هم می توانند از مسوولیت های خود در پیوند با املاکی که با این وام های مسکن کلان خریده اند کنار بکشند، به کرات مطرح شده است. اما واکنش ها همواره یکسان بوده: کانادا آمریکا نیست.

البته این حرف بیراه نیست. چراکه برغم آمریکا، در بیشتر استان های کانادا اگر وام مسکن گیرندگانی که قرض خود را بیمه نکرده اند بخواهند دست به چنین اقدامی بزنند، بانک ها و سایر موسسات مالی وام دهنده می توانند، براساس قوانین موجود استانی آنها را به دادگاه بکشند. همین قوانین سبب شده اند که بسیاری با ضرس قاطع بگویند، آن عملکرد در کشور ما نه از سوی وام گیرندگان کانادایی، نه موسسات بین المللی، نه صندوق های مشترک سرمایه گذاری و… تکرار نخواهد شد.

اما واقعیت این طورها هم نیست. کمااینکه اگر وام گیرنده ای از عهده پرداخت اقساط وامش برنیاید و از جمله اعلام ورشکستگی شخصی کند، نمی توان او را به دادگاه کشاند. بنابراین در عمل وام گیرندگان کانادایی نیز می توانند، در برهه های سخت دست به کاری مشابه همسایگان جنوبی خود بزنند. البته بسیاری از افراد حتی برخی از کسانی که آگاهی های مالی خوبی دارند، در مورد این حقیقت چیز زیادی نمی دانند.

از د یگر سو اینگونه نیست که تنها در برخی برهه های خاص مانند آنچه در آمریکا رخ داد، وام گیرندگان از عهده پرداخت اقساط خود برنیایند. کمااینکه در حالت های کاملا عادی که همه چیز دارد به خوبی پیش می رود، یک رخداد ناگهانی مثلا بیکار شدن و یا ابتلاء به بیماری سخت نان آور اصلی، طلاق و… می توانند، به دگرگونی کامل وضعیت و عدم توانایی پرداخت قسط ها منجر شوند. در چنین مواردی معمولا وام گیرنده چند ماهی تمام تلاش خود را می کند، تا بتواند ملکش را که مقداری و گاهی بخش زیادی از اقساطش را پرداخته، به لطایف الحیل حفظ نماید. بنابراین در خلال این ماه ها از اینکه وضعیت نوین خود را به بانک یا موسسه مالی که از آن وام گرفته اطلاع دهد، خودداری می کند. اما اگر در این مدت هم نتواند بهبودی در وضعیت مالی اش ایجاد نماید، به ناچار این بانک یا موسسه مالی را در جریان واقعیت امر قرار می دهد. چنین وضعیتی بسته به عوامل گوناگون، مقررات خاص خود را دارد.

اما در صورتی که بازار مسکن دچار ورشکستگی ناگهانی و سقوط شود، کسانی که ملک خود را تازه خریده باشند، به سرعت دچار زیان می شوند. زیرا در چنین حالتی مثلا اگر 10 درصد پول پیش داده باشند و بهای مسکن 10 درصد کاهش پیدا کند، به این معنی است که آنها پول پیش خود را به کلی از دست داده اند. پول محضر و سایر مخارج خرید مسکن نیز، که جای خود دارند. اما به گفته کارشناسان کانادایی در صورتی که این کاهش بها نسبت به دوران اوج رونق بازار مسکن سر به 25 درصد بزند، دیگر تنها تازه صاحب خانه شده ها هست و نیست شان را بر باد رفته نمی بینند. بلکه همه صاحبخانه ها احساس خطر شدید می کنند. البته در هیچ نقطه ای از کانادا تاکنون چنین کاهشی به وجود نیامده است. اما این میزان برای قطارخانه ها (خانه های از هر دو طرف متصل به ساختمان های کناری) کلانشهر تورنتو در مقایسه با اوج رونق بازار مسکن در ماه آوریل، به طور متوسط  16 درصد است. اگر این وضعیت ادامه پیدا کند امکان دارد بسیاری به این نتیجه برسند، که بار مالی پرداخت اقساط وام مسکن بسیار زیاد برای مایملکی که ارزشش رو به کاهش دارد، صرف نمی کند. البته تا جایی که وام گیرنده به هر حال اقساط ماهانه اش را بپردازد، بانک یا موسسه مالی وام دهنده زیان نمی بیند. به همین سبب حتی تا جایی که بتواند و قوانین و مقرراتش اجازه دهد، با وام گیرنده کنار می آید. اما اگر این فرد دیگر قسط ها را نپردازد، وام دهنده متحمل زیان می شود. به همین سبب از مجاری ممکن استفاده می کند، تا وام گیرنده را مجبور به پرداخت اقساط خود نماید. در چنین حالتی وام گیرنده دو راه در پیش دارد: یا اعلام ورشکستگی کند، و یا اینکه پیشنهاد نماید در مدت 60 ماه یا کمتر، میزان اصل بدهی را در اقساط ماهانه – بدون هیچ گونه بهره ای- بپردازد. حالت دوم برای بانک یا موسسه مالی وام دهنده بهتر است. زیرا پولی که گیرش می آید، بسیار بیش از آن خواهد بود، که وام گیرنده اعلام ورشکستگی کند. البته هر دوی این روش ها بسیار پیچیده تر از آنند، که به نظر می رسند.

بنابراین تکرار آنچه در بازار مسکن آمریکا رخ داد، در کانادا نیز غیرممکن نیست.

Leeza

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *