صفحه اصلی / مقالات / املاک و مسکن / هرج و مرج در بزرگترین بازار ملک و املاک کشور

هرج و مرج در بزرگترین بازار ملک و املاک کشور

behzad-azizi

کاهش شدید بهای مسکن در تورنتو سبب شده، که در بزرگترین بازار ملک و املاک کشور هرج و مرج به وجود بیاید. چراکه بگونه ای ناگهانی باعث گشته، خریداران میزان پول لازم برای ابتیاع ملک مورد نظر خود را نداشته باشند. بنابراین بخواهند زیر توافق هایی بزنند، که تا همین چند ماه پیش خوب و مناسب به نظر می رسیدند.  

البته بخش زیادی از این هرج و مرج به اینگونه خریداران مربوط نمی شود که در هنگام به اوج رسیدن بهای مسکن قولنامه امضاء کرده اند، و حالا نمی خواهند به محضر بروند و معامله را نهایی نمایند. بلکه وام دهندگان نیز اینک با توجه به بهای کاهش یافته مسکن، مقررات خود را سفت و سخت تر کرده اند. این در حالی است که با توجه به مدت طولانی رونق بازار مسکن تورنتو، معکوس شدن روند موجود در آن به سختی قابل انتظار بود. اما اینک پس از تقریبا یک دهه بازار پررونق، مشاوران املاک، وکلا، وام دهندگان و کارگزاران و واسطه های اخذ وام، در تلاشند با واقعیت نوین کنار بیایند. کمااینکه جان پاسالیس رئیس شرکت معاملات ملک و املاک ریلئوسوفی در تورنتو در این پیوند می گوید: اینک مساله عمده، تامین اغتبار مالی است.

معمولا نخستین نشانه مشکل زمانی مشاهده می شود، که نهاد مالی وام دهنده ارزیابی را برای برآورد ارزش بهای ملک مورد نظر می فرستد. اما این ارزیاب ارزش آن را کمتر از بهایی برآورد می نماید، که یکی دو ماه پیش خریدار آن را عنوان کرده بود. اینگونه ارزیابی، به مفهوم دادن وام کمتر از سوی موسسه مالی مربوطه  می باشد. یک نمونه از چنین مشکلی برای خریداری رخ داد، که انتظار داشت بانک مربوطه به او یک میلیون دلار وام بدهد. اما تنها چند روز پیش از سر رسیدن زمان رفتن به محضر و نهایی کردن معامله، فهمید که بانک تنها 850 هزار دلار وام خواهد داد. جان پاسالیس خاطرنشان می کند: چنین خریداری کاملا ناگهانی درمی یابد، که خودش باید 150 هزار دلار پول بیشتر داشته باشد. اما همین میزان پول که در این مورد تنها 5 درصد کل مبلغ را تشکیل می دهد، می تواند سبب به هم خوردن کل معامله شود. تا یک سال پیش هرگز چنین چیزی به گوش نمی خورد.

براساس اطلاعات منتشره از سوی هیئت معاملات ملک و املاک تورنتو از ماه آوریل به این سو که بهای مسکن در شهر ما به اوج رسید، این قیمت در مقایسه با ماه ژوئیه یک سال پیش 19 درصد کاهش داشته است. همچنین میزان بازفروش مسکن 40 درصد پایین آمده است. مثلا بهای خانه ای که در ژانویه 2014 526 هزار و 528 دلار بود، در آوریل سال جاری سر به 930 هزار و 791 دلار زد. اما در ماه ژوئیه به 746 هزار و 218 دلار کاهش یافت. مساله ای که به نوبه خود سبب شد از ماه مارس به این سو وام دهندگان، املاک مورد معامله را بین 12 تا 15 درصد کمتر ارزشیابی کنند. کمااینکه ارزیاب هایی مانند دن بروئر که در عین حال واسطه و کارگزار وام مسکن هم هست در این پیوند می گویند، البته این خودشان هستند، که چنین خبر بدی را به خریداران می دهند. اما در واقع وام دهندگانی که آنها را استخدام می کنند، دارند بیشتر محافظه کار می شوند.

این رئیس پیشین موسسه ارزیابی کانادا می افزاید: اینک حدود 20 درصد از خریداران متقاضی وام ما، خواهان تامین اعتبار مالی دوم هستند. چنین درصد افزایشی قابل توجه می باشد.

وکلا و جایگزین های وام دهنده

به موازات سرد شدن ناگهانی بازار مسکن تورنتو در پی اقدام دولت استان انتاریو برای مهار افزایش بهای بی حساب و کتاب آن در بهار سال جاری، و همچنین پیش آمدن مشکلات نقدینگی برای گروه هوم کپیتال/ Home Capital Group Inc. (بزرگترین وام مسکن دهنده غیربانکی کانادا)، هم خریداران و هم فروشندگان در پی گزینه های دیگر رفته اند. کمااینکه بسیاری از خریداران که پول و وام کافی ندارند، و فروشندگان درمانده که در پی نهایی کردن قولنامه ها پیش از کاهش بیشتر بهای مسکن هستند، به وکلا روی آورده اند. زیرا فروشندگان می خواهند از مشتریان بالقوه ای که دبه درمی آورند، اعلام خسارت نمایند. خریداران هم در پی آنند که بدون از دست دادن 50 تا 100 هزار دلاری که در هنگام قولنامه کردن پیش پرداخت نموده اند، معامله را فسخ کنند.

باب ارون وکیل معاملات ملک و املاک می گوید که هر دو طرف را تشویق می کند، از چنین اقداماتی دست بردارند. زیرا امکان دارد به نتیجه رسیدن شکایت و شکایت کشی، چند سال طول بکشد. همچنین بین 30 تا 40 هزار دلار هزینه دارد. در مقابل پیشنهاد می کند که فروشندگان یا به خریداران فرصت بیشتری برای تهیه پول بدهند، یا از قیمت ملک خود بکاهند، و یا به خریداران در تامین اعتبار مالی کمک کنند.

گزینه دیگر وام دهندگانی مانند آرتیوم/ Atrium هستند که از پولدارها پول می گیرند، و به کسانی که توانایی اخذ وام بانکی با بهره های پایین تر را ندارند، قرض می دهند. این موسسه وام دوم را با نرخ میانی 7.5 تا 8 درصد بهره ارائه می دهد، که دو یا سه برابر سود نخستین وام مسکن می باشد.

کارگزاران و واسطه های اخذ وام در این پیوند می گویند، که میزان درخواست ها برای وام دوم رو به افزایش دارد.

بر اساس اظهارات دن بروئر در حال حاضر بیشتر متقاضیان وام موفق شده اند، از موسسات مالی جایگزین وام بگیرند. اما میزان بهره بالاتر اینگونه وام ها و افزایش رسمی بهره وام مسکن از سوی بانک مرکزی کانادا، به بازار گسترده تر ملک و املاک آسیب زده اند. بنابراین به باور وی بی تردید این بازار در مخاطره قرار می گیرد.

Ata Tamjidi

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *