صفحه اصلی / مقالات / املاک و مسکن / فروش واحدهای مسکونی در دست ساخت، بدون نظارت قانونی

فروش واحدهای مسکونی در دست ساخت، بدون نظارت قانونی

Leeza

اینک سال هاست که سرمایه گذاران با این هدف واحدهای در دست ساخت مجتمع های مسکونی را می خرند، که بهای واحد مورد معامله از هنگام فروش حواله ای تا زمان آماده استفاده شدن آن، افزایش پیدا کند. از قضا تاکنون چنین بوده است. اما اینگونه معاملات برای سازندگان این مجتمع ها اغلب مایه دردسر می باشند. بااینهمه آنها احساس می کنند، باید به دلایل رقابت موجود چنین کاری را انجام بدهند.

از دیگر سو برغم دادوستدهای بازفروش که بازارشان زیر نظارت مراجع قانونی فعالیت دارد، معاملات مورد اشاره به شکل خصوصی و بدون نظارت و کنترل مقررات مربوطه صورت می گیرد. چراکه تا زمانی که کار ساخت و ساز تمام نشده، در هیچ دفتر ثبت اسنادی به ثبت نمی رسند. اما عمده ترین دلیل سازندگان مورد اشاره برای پیش فروش اکثریت واحدهای مسکونی در دست ساخت کسب تامین مالی پروژه هایشان از سوی بانک وام دهنده است، که اجازه می دهد کار ساخت و ساز را آغاز کنند.

اخیرا اخبار مربوط به تصمیم اداره مالیات بر درآمد کانادا (CRA) مبنی بر سختگیری در مورد تخلفات احتمالی مالیاتی در اینگونه معاملات انتشار یافت. چراکه از جمله تقصیر سر به فلک کشیدن بهای ملک و املاک در دو بزرگترین بازار کشور – تورنتو و ونکوور-، متوجه این معاملات شده است. جاش گوردون استاد دانشگاه سایمن فریژر واقع در استان بریتیش کلمبیا که در مورد بازارهای این دو شهر پژوهش می کند، می گوید: این مساله که در این بخش از بازار، معاملات بدون هیچ گونه ثبت رسمی صورت می گیرند، مشکل آفرین است. نمی دانم چرا دولت ها اجازه می دهند، چنین معاملاتی انجام شوند؟

پس از انتشار خبر در پیوند با اداره مالیات بر درآمد کانادا، دولت های استانی انتاریو و بریتیش کلمبیا گفتند طیفی از گزینه ها را در دست بررسی دارند، که همراه با دولت مرکزی معاملات مذکور را ردگیری کنند. کمااینکه کرول جیمز وزیر اقتصاد و دارایی دولت بریتیش کلمبیا خاطرنشان کرده، که دفاتر ثبت اسناد بخشی از این بررسی هستند. اما چارلز سوسا همتای انتاریویی وی ضمن پشتیبانی از شفاف سازی در اینگونه معاملات، در باره نقش این دفاتر اظهار تردید نموده است. چراکه چنین معاملاتی تا پس از آماده شدن واحدهای مربوطه رسما به ثبت نمی رسند. بنابراین در دفاتر ثبت اسناد در مورد آنها اطلاعاتی وجود ندارد.

از دیگر سو اینگونه معاملات معمولا بسیار سودآورند. کمااینکه مثلا به گفته شرکت مشاوران ملک و املاک اربن نیشن بهای واحدهای مجتمع های مسکونی آماده شده در منطقه تورنتو در سال جاری، در خلال برهه 5 ساله پس از پیش فروش به طور متوسط 45 درصد افزایش داشت. بگونه ای که از هر فوت مربع حدود 575 دلار سر به 835 دلار زد. در ونکوور نیز فاصله بین پیش فروش تا آماده شدن واحدهای مسکونی در دست ساخت، بهای آنها را به طور متوسط بین 60 تا 80 درصد افزایش داد.

معاملات مورد اشاره بیشتر در دو شهر مذکور رایج هستند، که در دهه های اخیر بازار واحدهای مجتمع های مسکونی شان به اوج رسید. چراکه به خریداران مسکن این اجازه را می دهد که در خلال سال های اتمام این واحدها، بتوانند با خیال راحت تر به تعهدات مالی خود عمل کنند. زیرا می توان آنها را تنها با پول پیش معادل 20 درصد بهایشان، آن هم نه یک باره بلکه در طول مدتی، پیش خرید کرد. چون تا زمانی که کار ساخت و ساز تمام نشده، پرداخت کامل این مبلغ نیز ضرورت ندارد. البته این خریداران برای کار خود دلیل دیگری هم دارند. کمااینکه دنیس پارادایز مشاوراملاک منطقه یورک و کارشناس اینگونه معاملات می گوید: برای شیرین شدن معاملات پیش خرید واحدهای مسکونی در دست ساخت، معمولا اینگونه واحدها اندکی ارزان تر از نرخ همتایان کامل شده شان به فروش می رسند.

اما به گفته وی فروش این واحدها پس از آماده شدن نیز، الزاما به منظور سودجویی صورت نمی گیرد. بلکه در بسیاری از مواقع وضعیت خانوادگی خریدار در فاصله بین زمان پیش خرید تا آماده شدن آنها، دستخوش تغییرات اساسی می شود. مثلا امکان دارد در این فاصله ازدواج کرده، و یا صاحب فرزند شده باشد. بنابراین دیگر واحد از پیش خریداری شده، کفاف وضعیت خانوادگی نوینش را نمی دهد. البته مسایل دیگری هم در این میان نقش دارند. کمااینکه جیم بیکر آمریکایی نیز که به عنوان مدیر تیم فوتبال آرگونات تورنتو به شهر ما آمد، در ژانویه اخراج شد، و می خواهد به ایالات متحده بازگردد، می گوید: من نمی خواهم از این طریق پول کلانی به جیب بزنم. بلکه هدفم این است که پولی را که پرداخته ام، به دست بیاورم. زیرا می خواهم از آن در هر جایی که قرار است سکونت کنم، استفاده نمایم.

بااینهمه آنچه اداره مالیات بر درآمد کانادا را حساس و در ادامه مشکوک کرد، این است که زمانی که خریدار واحد در دست ساخت را بازفروش می کند، این کار به شکل خصوصی و بدون نظارت و کنترل مقررات مربوطه صورت می گیرد. بنابراین احتمال تخلف های مالیاتی نیز، افزایش پیدا می کند.

در مقابل سازندگان مجتمع های مسکونی هم، حرف هایی دارند. کمااینکه به گفته جیم ریچی معاون اجرایی شرکت ساخت و ساز ترایدل از عمده ترین ها در کلانشهر تورنتو، اینگونه معاملات برای خریداران اندکی قابلیت انعطاف ایجاد می کنند. بنابراین اگر مساله عمده بدون زیر نظارت و کنترل بودن مقررات این داد و ستدهاست، می توان برای آنها مقررات شفاف تری در نظر گرفت.


پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *