املاک و مسکنمقالات

آیا کنترل اجاره بها ساخت وساز مسکن استیجاری را از بین می برد؟

اخیرا دولت استان انتاریو به ریاست داگ فورد مقررات سفت و سخت کنترل اجاره بها را که از هفدهم آوریل 2017 از سوی دولت لیبرال پیشین به اجرا درآمده بود، تغییر داد. براساس این تغییر که شامل واحدهای استیجاری پیشین و تازه ساخت خالی می شود، اینگونه واحدها دیگر مشمول کنترل اجاره بها نخواهند بود. اما تغییر مورد اشاره شامل میزان اجاره بهایی نمی شود که مستأجرانی می پردازند، که از پیش ساکن واحدهای استیجاری بوده اند.

باید دانست که از هنگام به اجرا درآمدن مقررات مذکور از تاریخ مورد اشاره، میزان املاک استیجاری خالی تغییر چندانی نداشته و یا تنها کمتر از 2 درصد بوده است. اما افزایش اجاره بها همچنان ادامه پیدا کرده است. به عبارت دیگر شواهد نشان می دهند، که اینگونه مقررات تقاضا- محور تأثیری نداشته اند. در عین حال راه حل های عرضه- مدار مانند ساخت واحدهای با هدف استیجاری به منظور کاهش فشار، مستلزم انگیزه هایی هستند. انگیزه هایی که کنترل اجاره بها در بین آنها قرار نمی گیرد.

بااینهمه جروبحث در مورد چنین کنترلی همچنان ادامه دارد. کمااینکه جردی دنت از دست اندرکاران اتحادیه مستأجران مترو و آندریا هورواث رهبر ملی حزب دمکرات نو می گویند، از میان برداشتن کنترل اجاره بها در سال 1997 به هدف خود نرسید. هدفی که تشویق و ترغیب ساخت واحدهای استیجاری جدید در انتاریو بود.

اما اسناد و اطلاعات موجود، خلاف اظهارات این دو را نشان می دهند. کمااینکه میزان ساخت و ساز اینگونه واحدها از 5 هزار در فصل سوم سال 1991، به کمتر از 100 در فصل اول 1977 کاهش یافت. اما بین سال های 1999 تا 2004، دوباره رشد مستمر پیدا کرد. بگونه ای که میزان متوسط آن در هر فصل هزار بود. در ده سال پس از آن نیز، این وضعیت تقریبا ادامه داشت. همزمان ساخت و ساز مجتمع های مسکونی در نقاط شهری انتاریو هم سرعت گرفت. واحدهای واقع در بسیاری از این مجتمع ها برای اجاره نیز بودند. بنابراین میزان عرضه مسکن های استیجاری هم افزایش پیدا کرد.

از دیگر سو از سال 2014 ساخت و ساز املاک صرفا استیجاری در انتاریو دوباره بیشتر شد. کمااینکه در فصل نخست سال 2018 سر به 2 هزار و 582 واحد زد. حال این پرسش مطرح می شود که اگر مقررات کنترل اجاره بها که از اواخر دهه 1990 به اجرا درآمدند همچنان به قوت خود باقی می ماندند، شاهد چنین افزایش هایی می شدیم؟

باید دانست که اهالی کالیفرنیا نیز، با چنین پرسشی دست به گریبان بوده اند. کمااینکه دهه ها می شود، که قیمت مسکن و اجاره بها بر درآمد متوسط آنها پیشی گرفته است. زیرا این استان به سبب موهبت های طبیعی خود و اینکه پاتوق نوآوری در آمریکا است، محبوب می باشد. بنابراین تقاضا برای انواع املاک مسکونی آن بر عرضه پیشی گرفته است. در اوایل نوامبر سال جاری رأی دهندگان کالیفرنیایی با نه گفتن خود با لایحه موسوم به 10، سبب شکست آن شدند. لایحه ای که در صورت تصویب به دولت اجازه می داد، میزان اجاره بها را کنترل کند. اما قانون کنونی مالکان را مجاز می داند که پس از تخلیه ملک استیجاری خود از سوی یک مستأجر، آن را به نرخ روز به مستأجر بعدی کرایه بدهند.

کنث روزن استاد سرشناس رشته اقتصاد شهری دانشگاه برکلی استدلال می کند، که کنترل اجاره بها سبب کاهش عرضه واحدهای استیجاری، تسریع تخریب ساختار واحدهای مسکونی استیجاری مشمول کنترل قیمت و ترغیب مالکان به تغییر کاربرد اینگونه واحدها به نوعی دیگر مثلا استفاده های تجاری از آنها می شود.

شمار بسیار زیادی از اقتصاددان ها با کنث روزن هم عقیده اند، که مقرون به صرفه بودن واحدهای استیجاری با افزایش عرضه و نه الزاما کنترل اجاره بهای آنها، محقق می شود.

بی تردید در بحث و جدل ها در مورد مؤثر بودن یا نبودن کنترل اجاره بها در کانادا، می توان از برخی از مستندات متقن موجود بهره برد. زیرا باید به بعضی از پرسش ها پاسخ داده شود. مثلا اینکه آیا واقعیت دارد، که حذف  کنترل اجاره بها عرضه واحدهای استیجاری را افزایش نمی دهد؟ و یا اینکه آیا میزان اجاره بها در بازارهای مشمول مقررات کنترل آن، آهسته تر افزایش پیدا می کند؟

البته می توان اسناد و مدارک موجود را بگونه ای گسترش داد، که بشود از آنها به سود و یا زیان کنترل اجاره بها بهره برد. اما اطلاعات برگرفته شده از بازارهای استیجاری مشمول مقررات سفت و سخت مناطق شهری کانادا می تواند، به ایجاد سیاست دولت کمک کند. همزمان سرمایه گذاری خصوصی را هم به بهبود عرضه و مقرون به صرفه بودن املاک استیجاری ترغیب نماید.

برچسب ها

نوشته های مشابه

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

Don`t copy text!
بستن

ایران جوان را در اینستاگرام دنبال کنید.

 

  • 6
  • 0